Mieterhöhungen

Mietrecht in Augsburg und Umgebung: Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB nach Abschluss der Arbeiten

Wenn Vermieter Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung durchführen und diese Maßnahmen dem Mieter zuvor ordnungsgemäß angekündigt wurden, stellt sich nach Abschluss regelmäßig die Frage, ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung zulässig ist. In diesem Beitrag geht es um die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, also um den sogenannten Modernisierungszuschlag, sowie um die formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB.

Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und dem Mieter zuvor ordnungsgemäß angekündigt, kann im Rahmen der Mieterhöhung ein Modernisierungszuschlag in Höhe von 8 % angesetzt werden, wenn die Modernisierungsmaßnahme nach dem 1.1.2019 angekündigt wurde. Für Vermieter ist dabei besonders wichtig, dass das Mieterhöhungsverlangen inhaltlich so gestaltet ist, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Erhöhung plausibel nachvollziehen kann.

Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ausweist. Werden mehrere unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, sind die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen getrennt darzustellen.

Eine Untergliederung der Gesamtkosten in Kosten einzelner Gewerke ist laut BGH nicht erforderlich. Die nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB notwendigen Erläuterungen dienen nicht dazu, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Vermieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen. Sie sollen vielmehr sicherstellen, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich erfüllt.

Ausreichend ist es deshalb, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme nennt und einen in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Zusätzlich muss das Erhöhungsschreiben einen Erkenntniswert enthalten, der den Beitrag der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung oder zu sonstigen wohnwertverbessernden Zwecken nachvollziehbar macht. Häufig wird hierzu auf ein Sachverständigengutachten Bezug genommen, aus dem sich beispielsweise eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie ergibt.

Aus den Rechnungen ergeben sich die tatsächlichen Modernisierungskosten insgesamt sowie der Anteil, der auf die konkrete Wohnung entfällt. Kosten für gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen dürfen nicht als Modernisierungskosten umgelegt werden. Ein auf Erhaltungsmaßnahmen entfallender Kostenanteil ist herauszurechnen und im Mieterhöhungsverlangen erkennbar zu berücksichtigen. Auf die für die Wohnung aufgewandten Modernisierungskosten kann der Vermieter nach § 559 Abs. 1 BGB 8 Prozent jährlich umlegen, woraus sich die jährliche und monatliche Mieterhöhung rechnerisch ergibt.

Darüber hinaus ist die gesetzliche Kappung nach § 559 Abs. 3a BGB zu beachten: Die monatliche Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 3,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Liegt die bisherige monatliche Miete unter 7,00 Euro pro Quadratmeter, gilt eine reduzierte Grenze von 2,00 Euro pro Quadratmeter. Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder § 560 BGB bleiben hierbei unberücksichtigt. Erhaltene Drittmittel sind nach § 559a BGB zu berücksichtigen und im Rechenwerk erkennbar abzuziehen.

Die erhöhte Miete ist grundsätzlich ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens geschuldet, wobei in bestimmten Konstellationen eine Verlängerung um sechs Monate nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht kommt. In der Praxis sollte das Erhöhungsschreiben daher die bisherige Nettokaltmiete, den monatlichen Erhöhungsbetrag, die Betriebskostenvorauszahlung, gegebenenfalls Stellplatz- oder Garagenentgelte sowie die daraus resultierende neue Gesamtmiete transparent ausweisen, damit der Mieter die Umstellung nachvollziehen und entsprechend umsetzen kann.

Wenn Sie als Mieter in Augsburg eine Modernisierungsmieterhöhung erhalten haben oder als Vermieter ein rechtssicheres Mieterhöhungsverlangen nach Modernisierung erstellen möchten, unterstützt Sie die Kanzlei Brixel im Mietrecht in Augsburg bei der Prüfung der Ankündigung, der Kostenansätze, der Kappungsgrenze, der Drittmittel sowie der formellen Anforderungen nach § 559b BGB.