Eigenbedarfskündigung: Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

1. Eigenbedarf einfach erklärt: Was bedeutet § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB?

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„Eigenbedarf“ ist der häufigste Kündigungsgrund im Wohnraummietrecht – und zugleich einer der fehleranfälligsten.

Der Gesetzgeber erlaubt die ordentliche Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

 

Das klingt simpel – ist es aber nicht, denn Gerichte prüfen sehr genau:

• Wer soll einziehen? (Personenkreis)

• Wofür wird die Wohnung gebraucht? (Wohnzwecke)

• Wie konkret und ernsthaft ist der Nutzungswunsch?

• Gibt es Anhaltspunkte für Rechtsmissbrauch oder eine Vorratskündigung?

• Wurde der Mieter durch das Kündigungsschreiben in die Lage versetzt, seine Rechte zu prüfen?

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Gerade weil die Eigenbedarfskündigung tief in die Lebenssituation des Mieters eingreift, stehen sich hier zwei starke Positionen gegenüber: das Eigentumsrecht des Vermieters und das Besitzrecht des Mieters (Art. 14 GG). Die verfassungsrechtlichen Leitlinien kommen dabei u. a. vom Bundesverfassungsgericht; die mietrechtliche Konkretisierung erfolgt regelmäßig durch den Bundesgerichtshof.

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Auch bei einem unbefristeten DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der für die Vertragsbeendigung auf Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der DDR (§§ 120 ff. ZGB) verweist, kann der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfsaussprechen – selbst gegen den Willen des Mieters (BGH, Urteil vom 13.11.2024, VIII ZR 15/23).

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2. Wohnzweck ist zwingend – keine überwiegende Gewerbenutzung

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Eigenbedarf setzt voraus, dass die Wohnung für private Wohnzwecke genutzt werden soll. Plant der Vermieter oder die begünstigte Person hingegen, die Wohnung nur untergeordnet zum Wohnen, aber überwiegend oder sogar vollständig gewerblich zu verwenden, kann die Kündigung nicht wirksam auf Eigenbedarf gestützt werden (AG Köln, Urteil vom 28.08.2024 – 213 C 61/24).

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3. Wer darf wegen Eigenbedarfs kündigen? (Anspruchsinhaber)

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Eigenbedarf kann nur der Vermieter geltend machen – also die Person/Einheit, die tatsächlich Vermieter im Mietvertrag ist.

Wichtige Konstellationen aus Ihrem Text, die in der Praxis ständig vorkommen:

• Mehrheit von Vermietern: Eigenbedarf bei einem reicht.

• Nur ein Miteigentümer hat den Vertrag unterschrieben: Dann kann auch nur dieser kündigen – aber Eigenbedarf darf bei einem Miteigentümer liegen.

• Erwerber/Grundbucheintragung: Der Erwerber darf grundsätzlich erst nach Eintragung kündigen; eine vorherige Ermächtigung ist möglich, aber der Kündigungsgrund muss (bis dahin) in der Person des Vermieters liegen.

• GbR vs. Personenhandelsgesellschaft: GbR (unter Umständen) möglich; GmbH & Co. KG/oHG regelmäßig nicht.

Warum das SEO-relevant ist: Viele Nutzer googeln „Eigenbedarf bei Erbengemeinschaft“, „Eigenbedarf GbR“, „Eigenbedarf nach Kauf“ oder „darf Hausverwaltung Eigenbedarf kündigen“. Genau hier passieren in Kündigungen die formalen Fehler.

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4. Für wen darf Eigenbedarf geltend gemacht werden? (privilegierter Personenkreis)

Der privilegierte Personenkreis ist zentral – und häufig Streitpunkt.

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Familienangehörige

Typisch anerkannt (wie in Ihrem Text dargestellt):

• Ehegatte, Eltern, Kinder

• getrennt lebende/geschiedene Ehegatten (je nach Kontext)

• Enkel, Geschwister

• Schwiegerkinder/Schwiegereltern

• Schwager nur bei besonders engem Kontakt

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Haushaltsangehörige

Haushaltsangehörige sind Personen, die dauerhaft in enger Hausgemeinschaft leben (Lebenspartner, Pflegekinder, Kinder des Lebenspartners). Auch Pflegekonstellationen können Eigenbedarf begründen – dann muss die Pflegebedürftigkeit und die geplante Organisation konkret dargestellt werden.

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5. Was heißt „benötigen“ konkret – und was muss der Vermieter darlegen?

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„Benötigen“ ist kein „Ich hätte gern“. Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Typische anerkannteBegründungsrichtungen (aus der Praxis und Ihrem Text abgeleitet):

• Familienzuwachs / Kinderwunsch / Adoption → mehr Wohnraum

• Trennung / Getrenntleben / Neuordnung der Lebensverhältnisse

• Berufliche Gründe (z. B. regelmäßige Aufenthalte, Arbeitsweg, Zweitwohnung)

• Gesundheitliche Gründe / Barrierefreiheit / Alter

• Zusammenlegung benachbarter Wohnungen zur Familienwohnung (wenn Plan konkret)

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Wichtig: Gerichte dürfen die Lebensplanung nicht „umgestalten“ – aber sie prüfen Plausibilität: Warum diese Wohnung? Warum jetzt? Warum reicht die Alternative nicht?

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6. Missbrauchsfallen: rechtsmissbräuchliche Kündigung, vorhersehbarer Bedarf, 

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Hier entscheidet sich oft der Fall.

Rechtsmissbrauch

Problematisch wird es, wenn der Eigenbedarf vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt und trotzdem „durchgezogen“ wird. Dann droht Rechtsmissbrauch – und es besteht eine Hinweispflicht.

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Vorhersehbarer Eigenbedarf

Wenn der Vermieter bei Vertragsschluss bereits ernsthaft in Betracht zieht, bald selbst einzuziehen, muss er das offenlegen. Sonst kann eine kurzfristige Eigenbedarfskündigung als widersprüchlich gelten.

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Vorratskündigung

„Vielleicht ziehe ich irgendwann ein“ ist keine Grundlage. Der Nutzungswunsch muss verdichtet, konkret und zeitnah sein.

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7. Anbietepflicht: Muss eine Alternativwohnung angeboten werden?

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Kurz: Ja, unter Voraussetzungen. Wenn während der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus / derselben Anlage frei ist und der Vermieter sie wieder vermieten will, muss sie dem gekündigten Mieter angeboten werden.

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Wichtig: Die Verletzung der Anbietpflicht macht die Kündigung nicht automatisch unwirksam, kann aber Schadensersatz auslösen.

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8. Kündigungsschreiben: So erfüllen Sie § 573 Abs. 3 BGB in der Praxis

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Die Wirksamkeit scheitert sehr oft nicht am Bedarf – sondern am Schreiben.

Ein wirksames Kündigungsschreiben muss:

1. Bedarfsperson benennen (wer zieht ein?)

2. Bedarfsgrund schildern (warum wird die Wohnung benötigt?)

3. Nutzung greifbar machen (bei Zweitwohnung: Dauer/Intensität)

4. Den Mieter in die Lage versetzen, seine Rechte (inkl. Widerspruch) zu prüfen

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Unwirksam sind typischerweise Schreiben mit Floskeln („Ich brauche die Wohnung“) ohne konkrete Situation.

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9. Prozess & Beweislast: Was passiert, wenn der Mieter bestreitet?

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Weil die Ernsthaftigkeit oft eine innere Tatsache ist, darf der Mieter häufig „einfach“ bestreiten. Dann muss der Vermieter die Tatsachen unter Beweis stellen (Zeugen, Indizien, Planungsstand, Umzugs-/Renovierungsvorbereitungen etc.).

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Praxis-Hinweis: Widersprüchliche oder vage Angaben zum Bedarf sind im Prozess Gift.

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10. Schadensersatz: Risiken bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

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Wenn Eigenbedarf nur vorgeschoben war oder grob fehlerhaft „durchgezogen“ wurde, kann das teuer werden.

Typische Schadenpositionen:

• Umzugskosten

• Maklerkosten für Ersatzmiete

• Mietdifferenz (bei vergleichbarer Wohnung)

• Renovierungs-/Einrichtungskosten (im erforderlichen Umfang)

Der Kern ist fast immer: Kausalität + Vergleichbarkeit + Nachweis.

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11. Checklisten

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Checkliste Eigenbedarf (Vermieter)

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•  Gehört die Bedarfsperson zum privilegierten Kreis?

•  Geht es um Wohnzwecke (nicht überwiegend gewerblich)?

•  Ist der Bedarf konkret, zeitnah, plausibel?

•  Gibt es Red Flags: vorhersehbarer Bedarf, Vorratskündigung, Wegfall absehbar?

•  Gibt es eine Alternativwohnung im Haus/Anlage → Anbietpflicht geprüft?

•  Kündigungsschreiben mit Kerntatsachen nach § 573 Abs. 3 BGB

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Checkliste Verteidigung (Mieter)

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•  Bedarfsperson wirklich privilegiert?

•  Bedarf plausibel oder widersprüchlich/vage?

•  Überwiegend Gewerbe geplant?

•  Gab es Leerstand/Alternativwohnung? (Anbietpflicht)

•  Härtegründe prüfen (§ 574 BGB): Alter, Krankheit, Schulwechsel, fehlender Ersatzwohnraum

•  Fristen einhalten (insb. Widerspruchsfrist)

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12. Unterstützung durch Rechtsanwaltskanzlei Brixel

Eigenbedarf ist rechtlich machbar – aber formell und inhaltlich fehleranfällig. Wir prüfen für Vermieter die Erfolgsaussichten, formulieren rechtssichere Kündigungen und begleiten Räumungsverfahren. Für Mieter prüfen wir die Wirksamkeit der Kündigung, mögliche Härtegründe und Ansprüche (z. B. bei vorgeschobenem Eigenbedarf).

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