Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder vertragswidrigen Verhaltens: § 573 BGB erklärt

Wann ist die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung wirksam? Erheblichkeit, Verschulden, Abmahnung, Zahlungsverzug, unpünktliche Mietzahlung, Schonfristzahlung, Treuwidrigkeit – inkl. Taktiktipps und Checkliste.

Inhaltsverzeichnis

• Überblick: Ordentliche vs. fristlose Kündigung; hilfsweise Kündigung

• Pflichtverletzung: Tun/Unterlassen, Zurechnung, typische Konstellationen

• Erheblichkeit: Maßstab, Einzelfall, Wiederholungsfälle

• Abmahnung: Nicht zwingend – aber gewichtsbildend

• Verschulden: Maßstab, Entlastung, Rechtsirrtum, Besonderheiten

• Zahlungsverzug: Fälligkeit, Verzug, Belegeinsicht, BK-Vorschüsse/Kaution

• Erheblichkeitsschwelle beim Zahlungsverzug

• Schonfristzahlung: Keine Heilung der ordentlichen Kündigung? Treuwidrigkeit

• Ständig unpünktliche Mietzahlung

• Rechtzeitige Zahlung: dritter Werktag, AGB-Klauseln

• Taktik und Heilungsmöglichkeiten (Mieter/Vermieter)

• Checkliste

• FAQ

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Überblick: Ordentliche vs. fristlose Kündigung; hilfsweise Kündigung

• Für die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs gilt: Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter vertragliche Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Die Anforderungen liegen unterhalb der Unzumutbarkeitsschwelle der fristlosen Kündigung.

• Fristlose Kündigung: Möglich nach §§ 543, 569 BGB, wenn die Fortsetzung bis zum Fristablauf unzumutbar ist (z. B. massiver Zahlungsverzug).

• Kombination zulässig: Ein identischer Sachverhalt kann fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung in einem Schreiben tragen. Der BGH akzeptiert die “hilfsweise” ordentliche Kündigung für den Fall, dass die fristlose unwirksam ist (vgl. BGH, Urteil v. 19.9.2018 –VIII ZR 231/17, ZMR 2019, 13).

  
  

Kernaussage: Die ordentliche Kündigung wird nachrangig geprüft, entfaltet aber Wirkung, wenn die fristlose scheitert.

1. Pflichtverletzung: Tun/Unterlassen, Zurechnung, typische Konstellationen

• Pflichtverletzungen umfassen Haupt- und Nebenpflichten aus dem Mietvertrag; sie können durch Tun oder Unterlassen begangen werden.

• Zurechnung:

  • Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB), z. B. Untermieter, Besucher, Betreuer oder rechtsberatende Vereine; der Mieter haftet für deren Verschulden (BGH, Urteil v. 9.11.2016 – VIII ZR 73/16, ZMR 2017, 154; BGH, Urteil v. 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, ZMR 2007, 103).

  • Bei mehreren Mietern genügt die Pflichtverletzung eines Mitmieters.

  • Verhalten von Familienangehörigen kann zurechenbar sein.

    
    

• Besonderheit: Fehlverhalten staatlicher Stellen (z. B. Jobcenter bei Direktzahlung) wird dem Mieter regelmäßig nicht zugerechnet, wenn die Rückstände allein darauf beruhen.

  
  

Praxisblick: In der Abwägung kann das Gewicht zurechenbarer, aber für den Mieter schwer beherrschbarer Pflichtverstöße gemindert sein.

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2. Erheblichkeit: Maßstab, Einzelfall, Wiederholungsfälle

• Niedrigere Hürde als bei § 543 BGB: Die Pflichtverletzung muss “von einigem Gewicht” sein; Unzumutbarkeit ist nicht erforderlich (BGH, Urteil v. 11.1.2006 – VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585).

• Einzelfallprüfung: Sämtliche Umstände zählen (Dauer des Vertrags, bisheriger Verlauf, Auswirkungen, Wiederholungsgefahr, Verschuldensgrad).

• Einmalige Verstöße: Isoliert und ohne Wiederholungsgefahr regelmäßig nicht ausreichend.

• Kumulative Betrachtung: Wiederholte geringfügige Verstöße können im Gesamtbild erheblich werden, wenn sie eine nachhaltige Pflichtwidrigkeit belegen.

Merke: Es gibt kein beliebiges “Ansparen”, aber eine fortgesetzte, gleichartige Pflichtverletzung kann die Schwelle zur Erheblichkeit überschreiten.

3. Abmahnung: Nicht zwingend – aber gewichtsbildend

• Gesetzlicher Befund: § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB verlangt keine Abmahnung.

• Rechtsprechung: Eine Abmahnung kann der Pflichtverletzung besonderes Gewicht verleihen und so die Erheblichkeitsschwelle mitprägen (BGH, Urteil v. 28.11.2007 –VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508).

• Fristbezug: Kündigungen vor Ablauf einer in der Abmahnung gesetzten Frist sind unwirksam.

Strategie: Vermieter sollten bei Verhaltenspflichten (z. B. Unpünktlichkeit, Störungen) abmahnen, um Erheblichkeit zu untermauern; Mieter sollten Abmahnungen ernst nehmen und dokumentiert abstellen.

4. Verschulden: Maßstab, Entlastung, Rechtsirrtum, Besonderheiten

• Verschulden erforderlich: Vorsatz oder Fahrlässigkeit (§ 276 BGB). Der Mieter kann sich entlasten, etwa bei unverschuldetem, vorübergehendem Geldmangel.

• Rechtsirrtum: Nur ausnahmsweise entschuldbar – erfordert sorgfältige Prüfung der Rechtslage (inkl. höchstrichterlicher Rechtsprechung) und fehlende Prognosemöglichkeit einer anderen Beurteilung.

• Minderung/Zurückbehaltungsrecht: Irrtümliche Minderungen schließen Verzug aus, wenn der Irrtum entschuldbar war.

• Dritteinfluss: Fehler staatlicher Stellen (Jobcenter) können das Verschulden ausschließen; gleichwohl muss der Mieter kooperieren (Unterlagen liefern etc.).

Praxis-Tipp für Mieter: Substantiierte Darlegung zu Ursachen (Arbeitslosigkeit, Krankheit, Zahlungsdienstleister), Rechtsauffassung (gutgläubige Minderung) und Mitwirkung.

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5. Zahlungsverzug: Fälligkeit, Verzug, Belegeinsicht, BK-Vorschüsse/Kaution

• Fälligkeit: In der Regel monatlich im Voraus bis zum 3. Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB

  oder vertraglich). Mahnung ist nicht erforderlich.

• Verzug und Einzugsermächtigung: Nutzt der Vermieter eine vereinbarte Lastschrift nicht, kann Verzug entfallen; bei internem Wohnungswechsel und geänderter Kontoverbindung ohne Hinweis fehlt Verschulden.

• Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB): Bei Mängeln kann der Mieter Zahlung bis zur Beseitigung zurückhalten, auch über die Minderungsquote hinaus – aber nur für die Zukunft und nach Mängelanzeige; nach Mangelbeseitigung ist der überschießende Teil auszugleichen.

• Betriebskosten/Belegeinsicht: Versagt der Vermieter die Einsicht in Abrechnungsunterlagen, kann ein Zurückbehaltungsrecht auch laufende Vorauszahlungen betreffen; Schweigen ist nicht stets Verweigerung – Terminangebot des Vermieters beseitigt das Recht.

• Betriebskostenvorschüsse und -nachforderungen: Rückstände können ordentliche Kündigungen tragen, wenn Schwellen überschritten werden; Abmahnung ist hierfür nicht zwingend.

• Kaution, Darlehen, Zuschüsse: Erhebliche Rückstände mit Kaution, Baukostenzuschuss oder titulierten Forderungen können ebenfalls kündigungsrelevant sein, wenn ein enger Mietbezug besteht.

Wichtig: Zurückbehaltungsrechte greifen nur bei Kenntnis des Vermieters vom Mangel; erneut anzeigen, wenn Maßnahmen nur teilweise erfolgreich waren.

6. Erheblichkeitsschwelle beim Zahlungsverzug

• Leitlinie: Regelmäßig “nicht unerheblich”, wenn der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt und länger als einen Monat andauert.

• Unterhalb der Schwelle des

  § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

  : Auch unterhalb der fristlosen-Kündigungs-Grenzen kann die ordentliche Kündigung wirksam sein, weil die Maßstäbe verschieden sind.

• Sonderfälle: Kurzfristige Rückstände zu Mietbeginn, wiederholte Rückstände oder über längere Zeit kumulierte kleinere Defizite können die Erheblichkeit tragen – stets Einzelfallabwägung.

Fazit: Es gibt keine starre Zahlenformel – Kontext, Dauer, Historie und Verhalten beider Seiten entscheiden.

7. Schonfristzahlung: Keine Heilung der ordentlichen Kündigung? Treuwidrigkeit

• Grundsatz: Die Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) heilt nur die fristlose Kündigung – nicht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen desselben Rückstands.

• Treuwidrigkeit (§ 242 BGB): Ausnahmen möglich; z. B. bei erstmaligem, sofort ausgeglichenem Rückstand ohne Wiederholungsgefahr, sehr alten oder geringfügigen Forderungen ohne Mahnung.

• Kein Treuwidrigkeitsbonus: Bei wiederholtem Verzug und Ausgleich erst unter dem Druck des Prozesses ist das Festhalten an der Kündigung regelmäßig nicht treuwidrig.

Praxis: Mieter sollten sofort zahlen und Umstände darlegen, die Vertrauen in künftige Zahlungsdisziplin begründen; Vermieter sollten dokumentieren, warum Fortsetzung unzumutbar erscheint.

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8. Ständig unpünktliche Mietzahlung

• Kündigungsrelevanz: Dauerhafte Unpünktlichkeit kann fristlos (bei Unzumutbarkeit) oder ordentlich kündigungsrelevant sein – auch ohne Erreichen des fristlosen Schwellenwerts.

• Voraussetzungen: Wiederholung (Orientierung: ≥6 verspätete Termine/Jahr) und Verschulden (Absicht/Nachlässigkeit). Eine Abmahnung ist rechtlich nicht zwingend, praktisch aber oft erforderlich, um das Gewicht zu begründen.

• Abwägung: Langjährige beanstandungsfreie Verläufe, geringfügige Verspätungen und kurzfristige Abhilfe können gegen die Kündigung sprechen. Zwischen Abmahnung und Kündigung muss regelmäßig Zeit für Verhaltensänderung liegen, insbesondere wenn Verspätungen lange geduldet wurden.

Tipp für Vermieter: Dokumentierte Abmahnung mit Kündigungsandrohung, klare Frist zur Verhaltensänderung, Erfassung aller Zahlungseingänge und Valuten.

9. Rechtzeitige Zahlung: dritter Werktag, AGB-Klauseln

• Maßstab: Rechtzeitig ist der Zahlungsauftrag an den Zahlungsdienstleister bis zum 3. Werktag bei gedecktem Konto. Es kommt nicht auf den Zahlungseingang beim Vermieter an.

• AGB-Klauseln: Vertragsklauseln, die den Zahlungseingang bis zum 3. Werktag verlangen, sind regelmäßig unwirksam, weil sie das Verzögerungsrisiko der Zahlungsdienstleister unzulässig auf den Mieter verlagern.

• Praxisfolgen: Dauerauftrag und rechtzeitige Auslösung sichern die Rechtzeitigkeit; Mieter müssen vollständige Angaben machen, um die Zuordnung zu ermöglichen.

Konsequenz: Vermieter können sich bei rechtzeitigem Zahlungsauftrag nicht auf Verspätung berufen, wenn die Verzögerung im Bankprozess liegt.

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10. Taktik und Heilungsmöglichkeiten (Mieter/Vermieter)

• Für Mieter

  • Sofortmaßnahmen: Rückstände unverzüglich ausgleichen; Gründe dokumentieren (Belege: Krankheit, Arbeitsplatzverlust, Bankbelege, Jobcenter-Korrespondenz).

  • Rechtszustand klären: Mängelanzeige und Beweissicherung; Minderungs-/Zurückbehaltungsrecht nur nach Anzeige und in vertretbarer Höhe nutzen.

  • Kommunikation: Abmahnung ernst nehmen; verbindlichen Zahlungsplan vorschlagen; Bonitätsnachweise/Unterstützungsleistungen beibringen.

  • Prozessuale Verteidigung: Einwände zu Fälligkeit, Belegeinsicht, Rechtsirrtum, Verschulden, Treuwidrigkeit; Einzelfallumstände umfassend vortragen.

• Für Vermieter

  • Sorgfältige Vorbereitung: Rückstände und Fälligkeiten belegen; Kontobewegungen/Valutatage dokumentieren; auf wirksame BK-Abrechnungen achten.

  • Abmahnung/Fristsetzung: Bei Verhaltenspflichten (Unpünktlichkeit) vorab abmahnen; Fristsetzung einhalten; Zugang beweisen.

  • Kündigungsschreiben: Primär fristlos, hilfsweise ordentlich; Kündigungsgründe konkretisieren; Rückstandsaufstellung beifügen; Zugangssicherung.

  • Treuwidrigkeitsrisiko minimieren: Kein widersprüchliches Verhalten (z. B. Ratenvereinbarung und gleichzeitige Kündigung wegen derselben Rückstände).

Checkliste: Ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs/Verhaltens

• Liegt eine schuldhafte Pflichtverletzung vor (Tun/Unterlassen, Zurechnung)?

• Ist die Pflichtverletzung “nicht unerheblich” (Dauer, Höhe, Wiederholung, Auswirkungen)?

• Wurde abgemahnt (bei Verhaltenspflichten empfehlenswert) und Frist abgewartet?

• Zahlungsverzug:

  • Fälligkeit (3. Werktag), rechtzeitiger Zahlungsauftrag geprüft?

  • Zurückbehaltungsrechte/Minderung angemessen angezeigt und begründet?

  • Belegeinsicht bei BK-Abrechnung gewährt/versagt?

• Schonfristzahlung: Heilung nur der fristlosen Kündigung – Treuwidrigkeitsprüfung zur ordentlichen Kündigung.

• Form/Transport: Kündigungsschreiben mit konkreter Begründung, Zugangsnachweis.

• Für Mieter: Sofortausgleich, Entlastungsvortrag, Zukunftsprognose; für Vermieter: Widerspruchsfreiheit, konsistentes Vorgehen.

FAQ

• Heilt die Schonfristzahlung auch die hilfsweise ordentliche Kündigung?

  • Nein. Die Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung, nicht aber die ordentliche wegen Pflichtverletzung. Im Einzelfall kann das Festhalten an der ordentlichen Kündigung treuwidrig sein – das hängt von den Gesamtumständen ab.

• Muss vor der ordentlichen Kündigung abgemahnt werden?

  • Gesetzlich nicht zwingend. Praktisch kann eine Abmahnung das Gewicht der Pflichtverletzung erhöhen und ist bei ständiger Unpünktlichkeit oft entscheidend.

• Reicht ein einmaliger Verzug für die ordentliche Kündigung?

  • Isoliert und ohne Wiederholungsgefahr meist nein. Ausnahmen bestehen bei besonderer Schwere oder speziellen Konstellationen; stets Einzelfallprüfung.

• Kann ein entschuldbarer Rechtsirrtum die Kündigung verhindern?

  • Ja, aber nur ausnahmsweise. Der Mieter muss zeigen, dass er die Rechtslage sorgfältig geprüft hat und eine andere Beurteilung nicht vorhersehbar war.

• Darf ich wegen Mängeln die Miete einbehalten?

  • Nur nach Mängelanzeige und in angemessenem Rahmen. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht, wird aber nach Mangelbeseitigung begrenzt und erfordert zügigen Ausgleich überschießender Beträge.

Kurz über mich

Rechtsanwältin Anna Katharina Brixel – spezialisiert auf Mietrecht, bundesweite Vertretung. Ich unterstütze u. a. bei: Kündigungen, Abmahnungen, Räumungsklagen und Wohnungsübergaben sowie Kautionsabrechnungen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.

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